Montando tu empresa inmobiliaria

Por 11.8.10
En la primera parte de esta serie acerca de cómo montar tu empresa inmobiliaria hablamos sobre las funciones y características de los agentes de bienes raíces y de cómo ellos representan el motor determinante para el éxito en este negocio.

Hoy profundizaré más sobre los servicios que ofrece una compañía inmobiliaria y de cómo planificar tu proyecto de negocios en base a la cobertura de los mismos.

En primer lugar debemos definir algunos de los principales enfoques que puede tener una inmobiliaria, como lo son:
  • Agencia de corretaje de Bienes Raíces
  • Compañía Desarrolladora de Proyectos Habitacionales
  • Empresa de Inversiones en Bienes Inmuebles
Agencia de Corretaje de Bienes Raíces
La primera de las alternativas en este negocio consiste en ofrecer distintos servicios de corretaje a través de una agencia formal que permita a tus clientes contactarte para comprar, vender o rentar sus propiedades. Fundamentalmente esta opción permite que puedas negociar las propiedades disponibles y a cambio de ello obtener un porcentaje de comisión.

Para iniciar un proyecto de esta clase usualmente se requiere estar afiliado a la cámara de corredores de Bienes Raíces de tu localidad la cual además de brindarte soporte técnico te proporcionará el respaldo ideal para el desempeño profesional de tus servicios.

Necesitarás además contratar a un equipo de vendedores que sean las personas que realicen el trabajo de campo en todo lo relacionado con la atención de clientes. Puedes ver nuestro tema Pasos para Montar una Inmobiliaria para detalles específicos.

El modelo de negocios básicamente consiste en establecer relaciones de confianza con tus clientes para la promoción de sus propiedades. Por lo cual obtienes una comisión sobre ventas que usualmente redondea entre 4% y 5%. Mientras que tus costos deberás proyectarlos de la siguiente manera:
  • Hasta 1.5% para comisión de asesores de ventas
  • De 0.5% a 1.5% para publicidad y promoción
  • De 0.5% a 1.5% para gastos administrativos
  • De 1 a 2.0% de utilidad neta
Inversión inicial aproximada: us$ 5000 a 10,000 dólares.

Compañía Desarrolladora de Proyectos Habitacionales
Esta propuesta consiste en la promoción de proyectos inmobiliarios construidos por tu propia cuenta regularmente con el respaldo de inversionistas. No necesariamente tienes que imaginarte un proyecto residencial de 200 casas. Al contrario, conozco varios empresarios que han iniciado su propia compañía construyendo una casa o dos o un condominio pequeño y han ido creciendo gradualmente.

La estrategia básicamente se puede planificar desde estos distintos puntos:
  • Adquirir terrenos para construcción y venta de viviendas
  • Adquirir viviendas en remate, remozarlas y revenderlas
  • Adquirir terrenos para urbanización y venta de lotes
  • Construcción de locales comerciales u oficinas de negocios
  • Adquirir casas o edificios pequeños para renta de cuartos o apartamentos
En todos los casos desde luego la variante para la inversión tiene que ver con las dimensiones de los terrenos y/o de las viviendas a construir. Puedes considerar un enfoque ya sea popular o bien buscar un mercado medio-alto que cuente con mayor capacidad de pago. En todos los casos será fundamental un estudio básico de mercado para determinar las posibilidades de éxito en el sector que quieres abarcar.

Este tipo de negocios se basa en desarrollar una visión a mediano y largo plazo que fundamentalmente consiste en adquirir las propiedades a muy bajo costo o bien buscar terrenos que estén en lugares donde las ciudades se estén desarrollando, por lo cual se pueden conseguir a muy buenos precios. Además, desde luego se requiere contar con un buen capital para invertir tanto en la compra de las propiedades como en la urbanización y construcción de unidades habitacionales.

Necesitarás fundamentalmente:
  • Un buen ingeniero que te ayude a coordinar las tareas de desarrollo y construcción
  • Un buen abogado que te auxilie como Asesor Jurídico para todo lo relacionado con trámites, inscripciones, desmembraciones y escrituración a nuevos propietarios
  • Contactos con bancos o financieras para poder ofrecer opciones de crédito a tus clientes
  • Personal administrativo y de soporte IT
  • Personal de Ventas para asegurar la rápida promoción y venta de los proyectos
  • Inversionistas. Existen muchas personas con capital disponible que buscan proyectos serios en los cuales invertir, por lo que es fundamental poder presentar proyectos visionarios para atraerles.
Empresa de Inversiones en Bienes Inmuebles
Finalmente hablaremos de las empresas de inversiones que usualmente son conformadas por inversionistas con capital de riesgo para colocarlo en proyectos inmobiliarios serios.

Como en todo, es determinante tener muy claro que las inversiones en bienes raíces son un negocio y por tanto conlleva riesgos. Riesgos que pueden ser minimizados en la medida que se evalúan las distintas propuestas de inversión por parte de las empresas constructoras o desarrolladoras. Así que es importante responder a estas preguntas como parte del proyecto de inversión:
  • ¿Cuánto dinero en efectivo estás dispuesto a invertir cómodamente?
  • ¿Qué tipo de rendimiento esperas obtener mediante la inversión en bienes raíces?
  • ¿Qué cantidad de tu propio esfuerzo se aportará al desarrollo de la propiedad o proyecto?
  • ¿Cuál es el futuro del patrimonio neto que se espera lograr mediante la inversión, y a que plazo?
  • ¿Qué tipo de propiedad te es más atractivo para inversión: residencial o comercial, social o te es indiferente?
Modalidades de Inversión
Esencialmente podemos dividir las modalidades de inversión en directas e indirectas.
La inversión inmobiliaria directa tiene que ver con comparar, vender, revender o rentar propiedades. Así como aquellas enfocadas a la construcción y desarrollo de proyectos habitacionales específicos obteniendo por ello una rentabilidad. Mientras que las opciones de inversión indirecta son aquellas donde el inversionista coloca su dinero en acciones, títulos o letras respaldadas por la gestión de créditos hipotecarios o por la promoción de una cartera de inmuebles. Y que podríamos resumir en:
  • Inversión en Renta Fija. Consiste en la adquisición de inmuebles para reacondicionarlos y rentarlos.
  • Inversión Especulativa. Consiste en la compra de un bien inmueble con la intención de revenderlo por un mayor precio en el futuro con la respectiva utilidad producto de la plusvalía de la propiedad. Ideal para esta modalidad es la adquisición de bienes en remates judiciales o hereditarios.
  • Inversión en Desarrollos Constructivos. Con diferentes escalas de inversión y diferentes alternativas de sociedad, esta modalidad tienen que ver con un proyecto completo de desarrollo inmobiliario que va desde su concepción ya sea en obras pequeñas o bien si su capacidad de inversión se lo permite, en proyectos de gran magnitud.
  • Inversión en Reparaciones o Refacciones. Esta tiene que ver con la compra, remozamientos o reparación de un bien inmueble para revenderlo a un mejor precio. Obteniendo así una importante utilidad en el corto plazo estimada hasta en un 30% en un promedio de 6 meses.
Además, así como el riesgo se puede minimizar, el fracaso también y para ello es fundamental que tu inversión este siempre acompañada de una adecuada asesoría por un profesional de Bienes Raíces. Y finalmente debemos reafirmar que este es un buen momento para los bienes raíces sobre todo porque las personas siempre necesitan un techo para vivir ya sea propio o alquilado, especialmente en nuestros países de Latinoamérica.

Puedes ver la primera parte del tema: Pasos para poner una Inmobiliaria.

Otras ideas de negocios:

29 comentarios :

  1. Iniciar una Inmobiliaria es una excelente opcion; eso sin contar que la inversion inicial no es mucha.

    Lo mas importante es estar al tanto de papeleria legal.

    Muy buen articulo, saludos

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  2. Que tal Edwin,
    La verdad que te felicito por tan excelente artículo de este Nicho de mercado multimillonario por excelencia, todos sabemos que los bienes raíces son una de las fórmulas para volverse inmensamente rico, y con este artículo nos das la oportunidad de conocer sus secretos.
    Muchas gracias

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  3. Excelente material Edwin, no solo son recomendaciones prácticas sino que has entregado todo un manual para quien quiere entrar en este tipo de negocios, solo le agregaría una pequeña cosa: sepa interpretar a su cliente. Muchas veces el cliente no sabe expresar exactamente que es lo que desea que su corredor inmobiliario haga por él. SI usted tiene esa habilidad de entender cuando un cliente quiere algo pero no sabe como expresarlo a usted le irá muy bien. Otro cosa es que en este negocio un cliente satisfecho es fuente de otros negocios gracias a las recomendaciones. Una vez más gracias por este excelente material, saludos

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  4. Como estás Fernando, gracias por tu comentario y definitivamente un tema importante que de hecho para quienes están dispuestos a pagar el precio del trabajo y la perseverancia, es un negocio que rinde enormes frutos económicos, sociales y de realización personal. Un abrazo!

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  5. Estimado Ali, que bueno verte por acá y gracias por el éxcelente aporte. Como bien lo describes, importantísimo determinar lo que el cliente realmente busca. Ya que un cliente bien asesorado es un negocio más seguro. Que estés muy bien!

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  6. Hola Edwin:
    Excelente amigo como siempre, buen resumen de como montar una inmobiliaria.
    Saludos, lo mejor para ti.

    Fabián H.

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  7. Gracias Fabián, un saludo y éxitos con tu blog.

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  8. Tu nombre o nombre de tu empresa : KORBAN GROUP
    Tipo de servicio o producto que ofreces : Publicidad en TV y mediante artículos elaborados como mochilas, monederos, esferos, agendas, vasos, jarros, etc,; producción de comerciales para TV, radio, prensa;organización de eventos, ferias, posicionamiento de marcas, etc.
    Sector comercial de tu actividad : Todo nivel
    Ciudad, País : Quito, Ecuador
    Datos de contacto: teléfono(s), 593 2 02032174, 2544314, 095298346, 084612669, 087734543. correo electrónico, korban_group@yahoo.es; página Web, (no tenemos todavía); dirección física, Camilo Destruge N 24-662 y Avda. Colón, Quito Ecuador. apartado postal. (no tenemos.
    Mi nombre Susana Orquera

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  9. Edwin soy de Republica Dominicana he visto su portal y debo felicitarlo por lo innovador que es su contenido. Hace unos 10 años fue corredor de bienes raices y ahora deseo re emprender de nuevo. He visto sus articulos al respecto y creo que son de mucha utilidad. Estoy en el email educationandfamily@hotmail.com.

    Evelio Arroyo
    Republica Dominicana

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  10. Estimado Evelio que bien verte acá de nuevo. Sigue adelante pues la experiencia te confirmará que esta clase de negocios son muy lucrativos.

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  11. Soy MAR de Mexico y estoy contemplando abrir un negocio para proveer a los profesionistas inmobiliarios de todo lo relacionado a diseño grafico publicidad capacitacion call center y todo lo que necesiten para trabajar, en un solo lugar y que ellos solo se dediquen a realizar visitas a clientes. ¿Será buen negocio?

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  12. HOLA ME GUSTARIA QUE ME ALLUDARAN CON IDEAS PARA UNA EMPRESA DE BIENES RAICES QUIERO QUE EL NOMBRE REFLEJE SOLIDES Y PODER GRACIAS....
    ATT
    TATI

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  13. Que Dios te vendiga Edwin Amaya,grasis por todos
    tus consejos para emprender un negosio yo vivo en San Rafael CA.Tengo algo para compartir con todos.
    1.La palabra de Dios en Juan 3-16 porque de tal manera amo Dios al mundo,que a dado a su Hijo
    unigenito,para que todo aquel que en el cree,no se
    pierda,mas tenga vida eterna amen.
    Juan 3-16
    Marcos 12-30-31
    Mateo 22-37-39 vendiciones Soy un emprendedor
    pronto sabras de mis negosios grasias.

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  14. Mar,
    seguramente puede ser buen negocio si sabes presentarlo de la forma correcta, como un servicio super novedoso y conveniente para empresarios del sector inmobiliario. La estrategia es la clave.

    Edil,
    muchas bendiciones para ti también y gracias por visitar el blog de 1000 ideas de negocios.

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  15. Hola Edwin, acabo de encontrar tu blog y me parece de un valor altruistico increible!
    Soy arquitecto y quiero empezar a hacer negocio inmobiliario (previamente trabajé como empleado en grandes despachos en México pero no me pagaban lo que valgo!) construyendo un edificio de departamentos, aunque me queda una duda:
    Cuánto espera ganar el inversionista que proporciona los fondos necesarios para llevar adelante el proyecto?
    Tengo un estudio de mercado para conocer a mi competencia, hice el proyecto arquitectónico y el presupuesto de obra, tengo los datos de los costos legales correspondientes, tengo un terreno disponible, he considerado el costo del corredor de bienes raíces y la publicidad. Para determinar la factibilidad del negocio necesito solamente ese dato del porcentaje que espera obtener como ganancia el inversionista que proveerá los fondos.
    Espero me puedas ayudar. Felicidades por tu gran trabajo!
    Roberto Rodriguez

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    1. Estimado Roberto, en realidad el rendimiento que un inversionista espera por su capital depende de muchos factores económicos. No todas las economías son iguales en todos los países ni todas las condiciones de negocios son las mismas. En realidad un inversionista pondrá su plata en tu proyecto en la medida que el equilibrio entre retorno y riesgo le sea conveniente y ese porcentaje lo determina el mercado inmobiliario y bancario de cada ciudad.

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  16. No me gusta ser negativo pero el negocio de inmobiliaria es bueno si o no porque parece que a las persona de España le fe mal y en esto es primero Dios y luego dinero y fe en ti mimo ....Quiero que tu me des un consejo respecto a mi negocio para trunfar espero tu consejo los mas pronto posibles

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    1. Todos los negocios pueden tener momentos buenos y momentos malos. Todos pueden rendir frutos grandiosos o experimentar crisis. ¿de que depende?

      Depende de condiciones particulares, de la administración del mismo, del liderazgo de quienes los dirigen y de otros factores externos como el comportamiento del mercado, la competencia y el valor de la tierra.

      Si la respuesta fuera tan simple como SI o NO que maravilloso sería hacer negocios pero por ello se necesita el espíritu emprendedor que trabaje, analice, investigue, corra el riesgo y logre el éxito. Saludos.

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  17. espero tu consejo los necesito de urgencia hola Edwin

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    1. Buen días {GRACIA} edwin amaya. por tu sabios consejos y boí para la sima con todos mi espíritu y éxito ..........Que dios te de mucha vidas y mucha pero mucha salud y y y MUCHO {DINERO}

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  18. QUE TAL BUEN DIA APROVECHO ESTE ESPACIO PARA COMENTARLES Y CON REFERENCIA A SUS COMENTARIOS , TENGO UNA EMPRESA CONSTRUCTORA EN VERACRUZ Y CON REGISTRADA CON TODAS LAS NORMAS ANTE HACIENDA DE MEXICO Y CON CERTIFICACION COMPRANET, DESDE HACE UN AÑO NO E TENIDO MOVIMIENTO Y MI EMPRESA SE ESTA DESPERDICIANDO X FAVOR COMENTEN Y REENVIEN YA QUE E BUSCADO ASOCIARME , CAPITALISTA Y NADA Y TENGO OBRAS Y ME LLEGAN OBRAS PERO NO PUEDO ARRANCARLAS OJALA A ALGUIEN LE INTERESE LES DEJO MI LINK QUEDO A SUS ORDENES SALUDOS.http://constructorariguver.webs.com/

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    1. Puedes publicar tu info. en la sección de contactos para que más personas la puedan ver.

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  19. buenas tardes, le hago una consulta. estoy llevándole a un desarrolador un negocio para que construya un edificio en una propiedad/TERRENO en rosario. conseguí varios interesados, el propietario quiere que le paguen con deptos y me encomendó que le encuentre la mejor oferta para el dado la confianza de amistad que tiene en mi, yo como intermediario que comisión debería recibir del comprador o desarrollador ?? algunos me han dicho un 3 % del valor de la propiedad/TERRENO DONDE SE VA A CONSTRUIR, ME PODRIA ORIENTGAR EN ESTO?

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  20. buenas, tengo una pregunta un tanto extraña: como contrato a corredores de bienes raíces para que trabajen para mi agencia?, se supone que ellos vendan propiedades que yo consiga, y yo me quede con una parte de sus comisiones? o se les paga un salario fijo? digo, de esa manera no preferirían todos ser corredores independientes para así quedarse con la totalidad de la comisión?

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  21. Asi es iniciar tu propio negopcio inmobiliario es una gran opcion para salir adelante y ser un profesional competente, y lo mejor es la inversion no tiene que ser mucho.

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  22. Hola Edwin, quiero felicitarte por tu Blog, para empezar, es muy interesante e importante para todos aquellos que buscamos como mejorar nuestra calidad de vida. realmente no es fácil encontrar a quien te asesore cuando uno no cuenta con la experiencia necesaria. Te agradezco enormemente tu respuesta. Saludos
    Gracias por esto.... mi pregunta es que es lo que necesito para ser asesor inmobiliario independiente en México?

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  23. El mercado inmobiliario es una gran opcion para independisarte, pero antes de hacerlo debemos estar bien asesorados para no invertir mal nuestro dinero y asi evitar hacer malos negocios que terminen dejandonos en la quiebra.

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