Montando tu empresa inmobiliaria

En la primera parte de esta serie acerca de cómo montar tu empresa inmobiliaria hablamos sobre las funciones y características de los agentes de bienes raíces y de cómo ellos representan el motor determinante para el éxito en este negocio.

Hoy profundizaré más sobre los servicios que ofrece una compañía inmobiliaria y de cómo planificar tu proyecto de negocios en base a la cobertura de los mismos.

En primer lugar debemos definir algunos de los principales enfoques que puede tener una inmobiliaria, como lo son:

• Agencia de corretaje de Bienes Raíces
• Compañía Desarrolladora de Proyectos Habitacionales
• Empresa de Inversiones en Bienes Inmuebles

Agencia de Corretaje de Bienes Raíces
La primera de las alternativas en este negocio consiste en ofrecer distintos servicios de corretaje a través de una agencia formal que permita a tus clientes contactarte para comprar, vender o rentar sus propiedades. Fundamentalmente esta opción permite que puedas negociar las propiedades disponibles y a cambio de ello obtener un porcentaje de comisión.

Para iniciar un proyecto de esta clase usualmente se requiere estar afiliado a la cámara de corredores de Bienes Raíces de tu localidad la cual además de brindarte soporte técnico te proporcionará el respaldo ideal para el desempeño profesional de tus servicios.

Necesitarás además contratar a un equipo de vendedores que sean las personas que realicen el trabajo de campo en todo lo relacionado con la atención de clientes. Puedes ver nuestro tema Pasos para Montar una Inmobiliaria para detalles específicos.

El modelo de negocios básicamente consiste en establecer relaciones de confianza con tus clientes para la promoción de sus propiedades. Por lo cual obtienes una comisión sobre ventas que usualmente redondea entre 4% y 5%. Mientras que tus costos deberás proyectarlos de la siguiente manera:

• Hasta 1.5% para comisión de asesores de ventas
• De 0.5% a 1.5% para publicidad y promoción
• De 0.5% a 1.5% para gastos administrativos
• De 1 a 2.0% de utilidad neta

Inversión inicial aproximada: us$ 5000 a 10,000 dólares.

Compañía Desarrolladora de Proyectos Habitacionales
Esta propuesta consiste en la promoción de proyectos inmobiliarios construidos por tu propia cuenta regularmente con el respaldo de inversionistas. No necesariamente tienes que imaginarte un proyecto residencial de 200 casas. Al contrario, conozco varios empresarios que han iniciado su propia compañía construyendo una casa o dos o un condominio pequeño y han ido creciendo gradualmente.

La estrategia básicamente se puede planificar desde estos distintos puntos:

• Adquirir terrenos para construcción y venta de viviendas
• Adquirir viviendas en remate, remozarlas y revenderlas
• Adquirir terrenos para urbanización y venta de lotes
• Construcción de locales comerciales u oficinas de negocios
• Adquirir casas o edificios pequeños para renta de cuartos o apartamentos

En todos los casos desde luego la variante para la inversión tiene que ver con las dimensiones de los terrenos y/o de las viviendas a construir. Puedes considerar un enfoque ya sea popular o bien buscar un mercado medio-alto que cuente con mayor capacidad de pago. En todos los casos será fundamental un estudio básico de mercado para determinar las posibilidades de éxito en el sector que quieres abarcar.

Este tipo de negocios se basa en desarrollar una visión a mediano y largo plazo que fundamentalmente consiste en adquirir las propiedades a muy bajo costo o bien buscar terrenos que estén en lugares donde las ciudades se estén desarrollando, por lo cual se pueden conseguir a muy buenos precios. Además, desde luego se requiere contar con un buen capital para invertir tanto en la compra de las propiedades como en la urbanización y construcción de unidades habitacionales.

Necesitarás fundamentalmente:

• Un buen ingeniero que te ayude a coordinar las tareas de desarrollo y construcción
• Un buen abogado que te auxilie como Asesor Jurídico para todo lo relacionado con trámites, inscripciones, desmembraciones y escrituración a nuevos propietarios
• Contactos con bancos o financieras para poder ofrecer opciones de crédito a tus clientes
• Personal administrativo y de soporte IT
• Personal de Ventas para asegurar la rápida promoción y venta de los proyectos
• Inversionistas. Existen muchas personas con capital disponible que buscan proyectos serios en los cuales invertir, por lo que es fundamental poder presentar proyectos visionarios para atraerles.

Empresa de Inversiones en Bienes Inmuebles
Finalmente hablaremos de las empresas de inversiones que usualmente son conformadas por inversionistas con capital de riesgo para colocarlo en proyectos inmobiliarios serios.

Como en todo, es determinante tener muy claro que las inversiones en bienes raíces son un negocio y por tanto conlleva riesgos. Riesgos que pueden ser minimizados en la medida que se evalúan las distintas propuestas de inversión por parte de las empresas constructoras o desarrolladoras. Así que es importante responder a estas preguntas como parte del proyecto de inversión:

• ¿Cuánto dinero en efectivo estás dispuesto a invertir cómodamente?
• ¿Qué tipo de rendimiento esperas obtener mediante la inversión en bienes raíces?
• ¿Qué cantidad de tu propio esfuerzo se aportará al desarrollo de la propiedad o proyecto?
• ¿Cuál es el futuro del patrimonio neto que se espera lograr mediante la inversión, y a que plazo?
• ¿Qué tipo de propiedad te es más atractivo para inversión: residencial o comercial, social o te es indiferente?

Modalidades de Inversión
Esencialmente podemos dividir las modalidades de inversión en directas e indirectas.
La inversión inmobiliaria directa tiene que ver con comparar, vender, revender o rentar propiedades. Así como aquellas enfocadas a la construcción y desarrollo de proyectos habitacionales específicos obteniendo por ello una rentabilidad. Mientras que las opciones de inversión indirecta son aquellas donde el inversionista coloca su dinero en acciones, títulos o letras respaldadas por la gestión de créditos hipotecarios o por la promoción de una cartera de inmuebles. Y que podríamos resumir en:

• Inversión en Renta Fija. Consiste en la adquisición de inmuebles para reacondicionarlos y rentarlos.
• Inversión Especulativa. Consiste en la compra de un bien inmueble con la intención de revenderlo por un mayor precio en el futuro con la respectiva utilidad producto de la plusvalía de la propiedad. Ideal para esta modalidad es la adquisición de bienes en remates judiciales o hereditarios.
• Inversión en Desarrollos Constructivos. Con diferentes escalas de inversión y diferentes alternativas de sociedad, esta modalidad tienen que ver con un proyecto completo de desarrollo inmobiliario que va desde su concepción ya sea en obras pequeñas o bien si su capacidad de inversión se lo permite, en proyectos de gran magnitud.
• Inversión en Reparaciones o Refacciones. Esta tiene que ver con la compra, remozamientos o reparación de un bien inmueble para revenderlo a un mejor precio. Obteniendo así una importante utilidad en el corto plazo estimada hasta en un 30% en un promedio de 6 meses.

Además, así como el riesgo se puede minimizar, el fracaso también y para ello es fundamental que tu inversión este siempre acompañada de una adecuada asesoría por un profesional de Bienes Raíces. Y finalmente debemos reafirmar que este es un buen momento para los bienes raíces sobre todo porque las personas siempre necesitan un techo para vivir ya sea propio o alquilado, especialmente en nuestros países de Latinoamérica.

Puedes ver la primera parte del tema: Pasos para poner una Inmobiliaria.

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