Cómo Comprar Casas con Mínima Inversión y Gran Rentabilidad

Publicado por 6.11.12
Todas las cosas en este mundo se deprecian con el tiempo, a excepción de tres: las joyas, las acciones y los bienes raíces.

Los ricos saben esto y se vuelven más ricos no porque trabajen más, se hacen más ricos porque invierten en activos que se plusvalizan. Así que a menos que seas un profesional en bolsa, te convendrá invertir en acciones, y si tampoco eres un experto en joyas, mejor no te arriesgues a ser engañado con piezas falsas. De esta clase de activos que se plusvalizan los bienes raíces suelen ser los más seguros pues la plusvalía es la característica más poderosa para crear riqueza.

Ingresos Pasivos
Un ingreso activo es aquel ingreso que se da como resultado de tu esfuerzo sostenido, como por ejemplo un salario, honorarios o una comisión. Tiene la característica de que si no estas activo, el ingreso no se produce.

Por el contrario los ingresos pasivos son aquellos que no requieren de tu presencia para que se produzcan. Y uno de esos ingresos pasivos que existen son las rentas por alquileres ya que no tienes que estar presente o trabajando para cobrar por los ingresos. Salvo a fin de mes si es que quieres cobrar personalmente pues hasta esto lo puedes delegar a un administrador.

Así pues, puedes vivir de tu salario o tus comisiones pero te aseguro que disfrutarás mejor si comienzas a invertir en crear ingresos pasivos.

¿Cómo Comprar Casas con Mínima Inversión?
El concepto que voy a exponerte no es novedoso, por el contrario es una de las técnicas más antiguas y exitosas utilizadas por los grandes inversionistas para crear riqueza y vivir de sus rentas que aún funciona muy bien.

Desde luego, como todo negocio lo requiere, se debe aprender, investigar y conocer el medio para poder hacer la inversión inteligentemente. Segundo, si bien el título del post lo dice claramente, necesitas contar con un capital mínimo para inversión. Y ese mínimo desde luego tiene que ver con el nivel de propiedades y mercado en el cual deseas desarrollarte.

El negocio fundamentalmente consiste en invertir en la compra financiada de una propiedad (casa o apartamento) sin tener que pagar las mensualidades. ¿Cómo es posible esto?

Muy sencillo, si tu no pagas tus cuotas mensuales alguien más tendrá que hacerlo. Y esa persona es el inquilino. Al final del tiempo, tendrás un bien inmueble en propiedad que podrás revender por un precio de mercado muy conveniente.

Tan sencillo como suene pero muchas personas no utilizan esta mecánica por varias razones:
  • temor natural a invertir
  • desconocimiento y falta de ganas de aprender
  • porque rehuyen el tema administrativo de la renta
  • porque no disponen del capital inicial
Estos son los pasos a seguir:
  1. Busca una propiedad atractiva con precio adecuado y con opciones de crédito accesibles a tu perfil socio-económico. Ideal que esté en una zona donde haya demanda alta de alquileres.
  2. Realiza la transacción de compra dando un enganche o pago inicial de tal manera que la cuota mensual a pagar sea equivalente al promedio de renta que un inquilino pagaría por una casa o apartamento en ese sector. La regla general para cualquier financiamiento bancario es que si el enganche sube, la cuota baja.
  3. Una vez que te entreguen la propiedad, procedes a ponerla en alquiler y buscar un inquilino responsable y buena paga. Firmas un contrato de arrendamiento a partir de allí tienes la cuota mensual asegurada. Si no tienes conocimiento sobre este punto puedes apoyarte con un asesor de bienes raíces quienes suelen manejar todas la herramientas para hacer la investigación y asegurarte un buen prospecto.
Ejemplo
Para que puedas captar mejor el concepto atiende a esta sencilla ilustración (precios en dólares):

Compras una casa cuyo precio es de $ 100,000
Das como enganche $ 15,000
Al año siguiente la casa habrá ganado un 5% en plusvalía por tanto ahora vale $ 105,000
¿Cuanto ha crecido tu inversión? La respuesta es $ 5,000
¿Cuál sería el retorno sobre tu inversión (ROI)? : $ 5,000 / $ 100,000 = 5% ¿cierto ?

FALSO! Recuerda que solo invertiste $ 15,000 de tu bolsillo (el enganche)
Por tanto, el verdadero retorno sobre la inversión (ROI) es $ 5,000 / $ 15,000 = 33%

Así es, un 33% de retorno y además estas adquiriendo por tan solo $ 15,000 una casas valorada en $ 100,000. Claro, habrá que descontar los gastos administrativos de la operación y completar el plazo para que la propiedad sea tuya o revenderla cuando haya ganado suficiente plusvalía.

Precio Vrs. Valor
Usualmente los términos precio y valor los consideramos sinónimos. Sin embargo en bienes raíces es fundamental hacer una diferencia. Precio es el monto de dinero que el vendedor nos pide por un bien. Valor sería el monto por el que un bien es representado en dinero en un mercado establecido.

El hecho de que un bien determinado tenga un precio, no significa necesariamente que lo valga. Solo lo valdrá si nosotros podemos revenderlo en el mismo monto o más. Así pues nuestro objetivo como compradores es pagar por lo que realmente vale y es allí donde la investigación de mercado y la búsqueda por la mejor oferta es clave para el éxito de este negocio.

Negocio Heredable
Finalmente, otra de las grandes ventajas que me encantan de invertir en propiedades y en especial de este método es el hecho de que los bienes raíces son un negocio heredable.

Una de las preocupaciones que experimentamos la mayoría de los padres es que el esfuerzo de toda la vida no se diluya en al final de nuestros días. Ya sea una cuenta bancaria, una pensión de retiro o un seguro de vejez, todas sin excepción se disminuyen y el resultado es un monto de dinero heredable muy mermado para beneficio de nuestros herederos.

Por el contrario, en las inversiones en bienes inmuebles, el capital se preserva, crece y los ingresos mensuales siguen a perpetuidad para tus hijos y sus generaciones.

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21 comentarios :

  1. Es valido, pero por ejemplo en mi pais es imposible hacer esto, ya que no se permite alquilar una hipoteca

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    1. ¿Qué país es ese? Edwin, sabes alguna limitación parecida para Guatemala?

      Saludos. Buen post. =)

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    2. No, en Guatemala no es impedimento que alquiles tu casa aún si la estás pagando.

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  2. Hola Edwin gracias por compartir sus conocimientos, hace tiempo le� su art�culo de las m�quina expendedoras y quisiera saber si conoce alg�n proovedor serio en M�xico, me da miedo invetir en algo que no conozco, pero si estoy muy interesada en tener una m�quina expendedora como negocio.

    Saludos

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    1. No tengo el dato pero seguro encuentras alguno en los directorios empresariales.

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  3. Hola Edwin,
    Permiteme que, en este caso, califique de peligrosa y arriesgada tu propuesta, por varios motivos que paso a exponerte:
    Primero, es falso que los bienes inmuebles se revaloricen constantemente, y, para muestra, la crisis en la que desde hace varios años vivimos en España, provocada, en parte, por un exceso de inversión en ladrillo y que ha dado como resultado que las casas y pisos hoy sean entre un 40 y un 60% más baratos que hace 5 años.
    Segundo, no se puede dar por hecho que al día siguiente de comprar una casa encontrarás un inquilino para la misma dispuesto a pagar un precio que iguale la cuota de tu hipoteca.
    Y tercero, el negocio, si lo es, es heredable, efectivamente, pero de la misma forma que es heredable la deuda, por lo que puedes dejar a tus herederos una cantidad importante pendiente de pago al banco si el negocio no ha funcionado como pensabas.
    Mi consejo, tras la experiencia en España: Cuidado con la inversión en ladrillo, si decides entrar, asegúrate que el mercado esta en un momento cercano a precios mínimos y permanece atento cuando este se convierta en alcista, porque no será para siempre, intenta vender cuando creas que los precios están cerca de tocar techo. Además ten en cuenta que es un negocio caro y, posiblemente, lento, no inviertas un dinero del que no estés seguro que puedes prescindir.
    Saludos.

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    1. Gracias por tu comentario y tienes razón aunque hay que aclarar que España es una excepción a la ejecución de este modelo porque desde luego que no aplica de la misma manera en una situación con una crisis tan extrema como la que les ha tocado vivir.

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  4. Creo que toda inversión tiene su riesgo, pero para mi mas arriesgado es no arriesgarse, comprar pisos o casas para alquilar es uno de los negocios que mas millonarios ha hecho, pero hay que disminuir ese riesgo analizando bien que vas a comprar y pienso que debes tener algun fondo guardado por alguna eventualidad, el negocio de rentar es uno de los mejores a largo plazo ya que en algún momento de la vida esas propiedades van a estar pagadas y toda la renta sera tuya.
    la idea es comprar barato (reposeidas) en una buena ubicación (donde la gente quiera vivir) y tratar de pagarla lo antes posible.

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    1. Totalmente válido tu aporte, esa es la estrategia.

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  5. Hola Edwin: tengo una pregunta, desde hace algun tiempo quiero abrir un blog o pagina web para empezar un negocio quería saber si esta pagina o blog es un dominio pagina web o un blog de tipo blogger.
    gracias

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  6. Muy curioso el artìculo.Permitanme decirles que cuando comencè a educarme financieramente,con relaciòn a los temas de superaciòn personal,negocios e inversiones,mi capacidad para analizarlos,fuè creciendo de menos a màs.Trabajo en la construcciòn en U.S.A,pero mi deseo inancanzable de ir creando mis bienes poco a poco,ha sido una experiencia inolvidable.Han sido los autores de los libros,el internet,y otras vìas de informaciòn,mis mentores intelectuales.Desde que leguè aquì,con mi esposa e hijo,vivìa con un familiar,y dijimos al tèrmino de ocho meses,independencia es lo necesario,y alquilamos un apartamento.Luego le manifestè a mi esposa,estamos tirando el dinero a la basura,ahorre $ 1,500.00 en siete meses,le dije a un amigo que tenìa ahorros,si le interesaba incrementar su patrimonio,y me financiò una casa mòvil,cuyo valor era nueve mil dòlares($9,000.00).El puso $ 7,500.00 y yo puse la diferencia.pagaderos en cuatro años a razòn de $ 300.00 y $ 200.00 para la renta del lote. Pero como en dos años me fue bièn en el trabajo con horas extras,pague el mobile home en dos años y medio.Pero no fuè todo,me enterè que el dueño del terreno,vendìa casas,le hablè,y por el solo hecho de pagar mes a mes puntual el lote,me concediò el financiamiento.Una casa de $ 49,000.00 a diez años con un enganche de $ 10,000. El prestamista querìa tomar mi mobile home como garantìa,pero yo le dije nononono.Porque me iba a ofrecer menos de $ 5,000.00,le dije que me permitiera conseguir $5,000.00 en dos meses,ya tenìa la mitad,entonces con ahorros logrè mi meta.Los otros $ 5,000.00 se los conseguí en otros dos meses.Lo que hice fuè vender mi mobile home en rent to own en $ 11,000.00,con un enganche de $1,500.00,asì que solo me restaba conseguir $ 3,500.00,ahorre $2,500.00 y los otros mil los pedì prestados a dos compañeros de trabajo $500.00 cada uno.Posteriormente como me debìan un dinero de mil dòlares se los pague en menos de quince dìas sin intereses,puesto que en el trabajo nos ayudamos en cuestiones de dinero.Para no cansarlos, la letra de la nueva casa iba a ser de $495.00 a 10 años,pero le dije si te doy $ 600.00,me dijo serìa a siete.Que bièn no.La casa es de 3 rec,un baño,con opciòn a otro.Los $ 300.00 que recibo del mobile home me permiten apalancarme por dos años màs.
    Como los libros los he entendido,ya estoy por comprar una casa con el banco en $ 100.000.00 con cero enganche. La mensualidad serà de $ 625.00 a 30 años,pero la misma tiene un potencial,en buena area y con una inversioòn de $ 10,000 a $ 15,000.00 puede facilmente costar de $250,000 a $300,000 dòlares.voy a alquilar la actual casa en $600.00,es el precio del area,en seis años soy dueño de un patrimonio.Entonces si ha valido la pena aprender e invertir en educaciòn financiera.Los invito a leer mi blog www.elcholitoencutarrao.com saludos y èxitos.

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  7. Si no me equivoco esta es la tecnica que revela Robert Kiyosaki en su libro Padre Rico Padre Pobre y que le ha ayudado a adquirir bienes inmuebles con alta rentabilidad, claro que suena mas sencillo al leerlo que ponerlo en practica pero definitivamente es una excelente oportunidad para generar un ingreso extra (despues de pagar la hipoteca) ;)

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    1. Justmente Julia, es un modelo inteligente pero hay que implementarlo con cuidado ya que las condiciones varían de ciudad en ciudad.

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  8. Hola, soy una persona que ha sido empleado durante toda su vida, actualmente tengo un pequeño negocio de soporte tecnico de equipos de computo y trabajo para el gobierno. Estoy muy interesado en salir de la carrera de ratas (como dice Robert Kiyosaki). Tengo una pregunta para cualquier persona en este blog que me quiera dar su opinion y es la siguiente: ¿Es un buen negocio comprar una casa por medio de infonavit y posteriormente rentarla?....Gracias!!!!!

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    1. Hola, desconozco como funciona Infonavit.

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  9. Espero Alguien pueda responderme por favor. La idea es muy buena, pero como lei en algun comentario, en mi pais no te hacen mas de un credito hipotecario, asi que la figura cae totalmente, a menos que haya entendido mal, debo constituir una empresa? o algo por el estilo para poder adquirir mas de un prestamo ?. de antemano agradezco toda su ayuda. Saludos

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  10. En Chile, por lo menos, si pides créditos hipotecarios simultáneos en un mismo periodo de tiempo y en diferentes bancos, te los dan, ya que en el sistema financiero tardan alrededor de 3 meses en aparecer, por lo tanto, en el mismo tiempo, todos los bancos están viendo que no tienes deuda, y por consecuencia te dan cada uno su crédito hipotecario. Excelente Post ;)

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  11. Yo quiero empezar comprando casas baratas arreglarlas y alquilarlas pero no se como empezar. Acá en NY Hay muchas ayudas pero no se donde ir..

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  12. la idea es buena. pero el problema es en mi pais piden muchos requisitos para un prestamo. por ejemplo yo gano solo el basico y maximo me prestarian $20000 y a ese precio no hay casas xq una casa mas o menos bien ubicada cuesta de $50000 en adelante. mi pregunta es habra otra forma de conseguir credito

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